کتاب بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستاجر نوشته محمد مسعود علیزاده خرازی از میزان

آنچه امروز از دغدغه‌های مهم زندگی شهرنشینی است بی‌شک موضوعات اقتصادی و مالی، خصوصاً مسائل مربوط به روابط موجر و مستأجر است. چه مستأجرین به عنوان پرداخت‌کننده اجاره‌بها و چه موجرین به عنوان دریافت‌کننده این اجاره‌بها، خواه ناخواه، با مسائل مربوط به این موضوع روبرو هستند. این امر از آنجا اهمیت پیدا می‌کند که تقریباً نزدیک به نیمی از خانوارهای شهری یا مستأجرند و پرداخت‌کننده اجاره‌بها و در گیر با مشکلات آن و یا موجرند و دریافت‌کننده اجاره‌بها و در گیر با مسائل آن.
با افزایش رو به رشد ارزش‌های مالی متکی بر روابط موجر و مستأجر، مسائلی از قبیل اجاره‌بها، سرقفلی، حق کسب و پیشه و تجارت و مانند آن، از موضوعات مهم اقتصاد خانواده‌ها محسوب می‌شود، و از آنجایی که مستأجرین غالباً از اقشار متوسط و رو به پایین جامعه هستند و اجاره‌بها بخش مهمی از هزینه خانواده آن‌ها را تشکیل می‌دهد لذا برای رعایت عدالت، مسائل روابط موجر و مستأجر باید کانون توجه بیشتر قرار گرفته و با ظرافت و حسّاسیّت بیشتری بررسی شود.
از آنجایی که موضوعات حقوقی در مسائل اقتصادی طرح شده در بخش مستغلات از قبیل سرقفلی، حق کسب و پیشه و تجارت و تعدیل اجاره‌بها تأثیر‌گذار است و این موضوعات خود ابهاماتی دارند. لازم است تحلیل و بررسی دقیق‌تری صورت گیرد تا با ارایه روش‌های محاسبه‌ای مناسب حقوق طرفین به نحو احسن و دقیق‌تری تأمین شود و البته فراهم آوردن مطلبی در حوزه کارشناسی، ناگزیر مشکلات فراوانی را به دنبال دارد. هر چند این امر در ابتدا ظاهری ساده دارد ولی باید دانست که ساختار آن پیچیده و متنوّع است.
در کتاب حاضر، سعی شده مسائل و موضوعات مربوط به روابط موجر و مستأجر چه در بخش مسکونی و چه در بخش غیر مسکونی مورد تحلیل و بررسی قرارگیرد تا با ارایة روش‌های کارآمد نظریات کارشناسی رسمی هر چه منسجم‌تر، پیش روی مخاطبین قرار گیرند.
در این کتاب علاوه بر آن که به موضوعات اولیه قانونی و حقوقی مرتبط با روابط موجر و مستأجر توجه شده است. با استفاده از روش‌های کلاسیک ارزیابی و کارشناسی در دنیا، به بررسی عملی موضوعات مهم و مطرح امروز، در چهار حوزه تعیین اجاره‌بهای واحد‌های مسکونی، اجاره‌بهای واحد‌های غیر مسکونی، سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت پرداخته شده است و برای این که مطالب قابل درک باشد از موضوعات ساده‌تر آغاز و با موضوعات پیچیده‌تر به پایان رسانده‌ایم.
در متن کتاب ابتدا به بحث و طرح قواعد کلی برای تحلیل اقتصادی موضوعات پرداخته شده است، سپس پاسخ اقتصادی به آن مسائل ارایه گردیده و بعد به ابهامات جدید مطرح شده از بررسی اقتصادی موضوعات و نقد آن ابهامات جدید، توجه شده است.
در عصر حاضر استفاده هرچه بیشتر از شیوه‌های رایانه‌ای و ریاضیات در امور کارشناسی می‌تواند مطلوب باشد لذا سعی بر این بوده که از این موضوع در روش‌های NPV وIRR بهره گرفته شود.
برای سهولت درک مطالب و انسجام موضوعات، دیاگرام‌های مربوط به امور حقوقی، قانونی و ارزیابی موضوعات اقتصادی موجر و مستأجر آورده شده است.
طبیعت مسایل اقتصادی خود پیچیده است و تغییرات ناشی از گذر زمان و همچنین دگرگونی‌هایی که در اثر شروط ضمن عقد در ارزش‌های مطرح شده ایجاد می‌شود مسلماً به این پیچیدگی‌ها دامن می‌زند.
در این کتاب به مباحث نظری حقوقی و اقتصادی پرداخته نشده بلکه سعی بر آن بوده تا به صورت ساده و عملی بیشتر به ارایه طریق توجه شود چرا که ثابت شده مباحث صرفاً نظری در عمل ارزش چندانی ندارند. بر همین اساس نویسنده نظر بر آن داشته تا با شیوه‌های جدید و مستدل به ارایه روش‌های مناسب در تعیین ارزش‌های اقتصادی موجود در روابط موجر و مستأجر بپردازد و سعی در طرح روش‌های علمی، عملی و تجربی برای ارزیابی و ارزش گذاری داشته است. برای نیل به این مقصود بیشتر سعی شده برای تعیین ارزش‌های مورد نظر و تطابق آن با واقعیت، به قیمت بازار رجوع شود. بدین منظور سعی بر استفاده از روش‌های کلاسیک اقتصادی و انطباق آن با واقعیات ارزش‌های اقتصادی موجود در بازار، با توجه به قوانین حاکم در روابط موجر و مستأجر نموده و همچنین به تشریح عوامل مؤثر گوناگون روی ارزش‌ها پرداخته است.
در بخش پایانی کتاب، برای راحتی کار و مراجعه خوانندگان، قوانین موجر و مستأجر و آراء و نظریات موجود در این باب، گردآوری شده است.
از آنجا که مراجع و کتب معتبری در اختیار کارشناسان رسمی نیست و شاید برخی از ایشان با امور کارشناسی آگاهی کافی نداشته باشند، نظریات کارشناسی دچار آشفتگی شده و حتی گاهی بعضی از این نظریات کارشناسی از منطق عدالت و واقعیت‌های حقوقی و اقتصادی فاصله زیادی دارند، که این امر موجب عدم یکنواختی و انسجام در موضوعات مربوط به روابط موجر و مستأجر شده است. امیدوارم این کتاب حاضر گام کوچک در ارتقای کیفیت و انسجام نظریات کارشناسی باشد و نه تنها برای کارشناسان رسمی بلکه، برای سایر افرادی که با املاک و مستغلات سر و کار دارند، از قبیل موسسات مالی و آژانس‌های مسکن و املاک و...، نیز مفید باشد.